עו”ד הישאם שעבאן
עסקת רכישת דירת מגורים, מהווה בדרך כלל העסקה המשמעותית ביותר אצל רוב משקי הבית במדינה, וטמונים בה מספר רב של היבטים חברתיים, כספיים, משפטיים ותכנוניים. ועל כן, קיימת חובה לשקול את כלל הצעדים הנדרשים בעת ההתקשרות בהסכם מכר, ולקבל ייעוץ מאנשי המקצוע הרלוונטיים בטרם ההתקשרות, לרבות קבלת ייעוץ וליווי משפטי של עורכי דין בעלי ניסיון ומומחיות בליווי עסקאות מכר ורכישת דירות מגורים.
הדבר מקבל משנה תוקף, בתקופה של אי וודאות במשק, כגון התקופה שבה אנו נמצאים בה בעידן הקורונה.
להלן דוגמה למספר היבטים משפטיים חשובים שיש לשים להן לב, בטרם ההתקשרות בעסקת רכישת דירת מגורים:
- מהות הזכות הנמכרת: ישנן מספר אפשרויות לזכות שמחזיקים בה המוכרים בדירת המגורים, דבר שיכול להשפיע על הוודאות המשפטית ולעיתים גם על המחיר של הדירה. למשל האם מדובר בזכות בעלות הרשומה בפנקסי הזכויות, האם מדובר בזכות חכירה הרשומה בפנקסי הזכויות ובפנקסי רשות מקרקעי ישראל, או שמדובר בדירה הנרכשת מקבלן אשר טרם הוסדר רישומה ובשלב זמני רשומה אצל החברה המשכנת.
- שיקולים מיסויים: היבטים מיסויים יכולים להוות גורם מכריע לעניין הכדאיות הכלכלית בהתקשרות בהסכם רכישת דירת מגורים, כך שחשוב לבדוק האם מדובר בדירה ראשונה הפטורה ממס רכישה, האם מדובר בדירה שניה שאז בד”כ העסקה תהיה חייבת במס רכישה לפי המדרגות הקבועות בחוק[1], כמו כן, חשוב לבדוק איזה מסים חייב בהם המוכר בעסקה לרבות מס שבח, מס רכוש, היטל השבחה, כך שחשוב לכלכל את הצעדים בטרם החתימה על הסכם הרכישה ולתת לדבר ביטוי בעת ביצוע התשלום של התמורה.
- זכויות לצד שלישי: חשוב לבדוק האם הזכויות של המוכרים נקיות מזכויות של צד שלישי כלשהו, לרבות שלא קיימים שעבודים, עיקולים, משכנתא, זיקת הנאה וכיו”ב.
- התאמה להיתר ולתב”ע: לפני ההתקשרות בהסכם הרכישה, על הרוכש לבדוק האם הדירה נבנתה לפי היתר בניה שהונפק כדין, האם אין תוספות או חריגות בניה אשר מצריכות קבלת היתר בניה[2], כמו כן חשוב לבדוק מה השימוש המותר בדירת המגורים הנרכשת לפי התכניות החלות, והאם למשל מותר לייחד חלק מהבית לעסק או למשרד, כך שלעיתים חשוב לקבל ייעוץ של אדריכל או מהנדס שיוכל לבדוק את ההיבטים התכנוניים הכרוכים ברכישה.
- המימון של עלות הרכישה: לפני ההתקשרות בהסכם המכר והגעה להסכמות לעניין התמורה עבור הזכות הנרכשת, חשוב לבדוק כיצד הרוכש עומד לממן את עלות הרכישה, האם באמצאות הון עצמי בלבד, או לחלופין תוך שימוש בהון עצמי לצד מימון בנקאי (משכנתא או הלוואה אחרת), כך שלעיתים חשוב לקבל ליווי של יועץ משכנתאות אשר יכול לסייע בקבלת משכנתה ובתנאים טובים יותר.
- זכויות “שותף” השייכות לצד ג’: קיימת אפשרות שאיננה זניחה, שבה ייתכן כי דירת המגורים העומדת ביסוד ההתקשרות הפוטנציאלית, הינה דירה שקיבל אותה המוכר בירושה, והירושה טרם הוסדרה ברישום, כך שזכויותיו של המוכר עדיין אינן סופיות, ועשויות להשתנות בהתאם למצב המשפטי של הירושה. חשוב מאוד להימנע מסיכון מיותר, וכניסה נמהרת לעסקה כזאת טרם הסדרת הרישום, שכן טרם רישומו של צו הירושה בנכס הרלוונטי, הזכויות של המוכרים עדיין לא הפכו לסופיות, דבר אשר עשוי להוות פתח לסכסוכים עם טוענים אחרים לזכויות בנכס.
[1] מדרגות המס החלות מוסדרות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, ובתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל”ה-1974.
[2] לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה -1965, במקרה זה גם אם הרוכש לא היה קשור לבניה של החריגות או התוספות המצריכות היתר, הוא עדיין יהיה חשוף להליכים משפטיים ומנהליים מטעם רשויות התכנון.
בנוסף לאמור לעיל, לעיתים מתעוררות סוגיות ייחודיות המתעוררות והמצריכות בדיקות נוספות ומעמיקות, כך שחשוב לבדוק כל מקרה לגופו.
למשרד נאשף, עון, שעבאן ושות’ ניסיון רב בעסקאות מקרקעין, לרבות עסקאות לרכישת דירת מגורים. המשרד מייצג ומלווה את לקוחותיו בעסקאות מקרקעין בכל רחבי הארץ, תוך מתן ייעוץ וליווי משפטי מתאים.
