הצעות לקידום התכנון בחברה הערבית
עו"ד הישאם שעבאן
החברה הערבית בישראל סובלת מתכנון לקוי ומחסור בתכנון עקב הזנחה רבת שנים מקרב המדינה ורשויותיה, בנוסף קיימות בעיות ייחודיות אשר מהוות חסמים לקידום תכנון והסדרתו בישובים הערביים, כאשר להלן מספר הצעות אשר ככל ויקודמו עשויים, לשיטת הח"מ, לייעל ולשפר את הליכי התכנון בחברה הערבית:
בעיית ריבוי בעלויות
אחת הבעיות הנפוצות בחברה הערבית היא עניין ריבוי בעלויות בקרקעות הפרטיות (לדוגמא, חלקת מקרקעין קטנה יחסית הרשומה בבעלותם של מספר רב של בעלים, בשל ירושה מסב המשפחה לכלל נכדיו), דבר אשר מהווה חסם לקידום תכנון (בשל הקשיים הכרוכים בקבלת הסכמת מספר רב של בעלים), אישור תשריטי חלוקה וקבלת היתרי בניה, כאשר מצטרף לאמור חלוקה היסטורית של הקרקעות בין השותפים, זו שאיננה מעוגנת בכתב או בהסכם שיתוף רשום, דבר שלא מקבל ביטוי בטבלאות ההקצאה, ומייצר בעיות וסכסוכים בעת חלוקת הקרקע, בשים לב לקשר האישי וההיסטורי לקרקע של בעלי הקרקעות בחברה הערבית.
מוצע לתמרץ את בעלי הקרקעות להסדיר את החלוקה בקרקע באמצעות:
קידום הליכי פירוק שיתוף בקרקעות באמצעות תביעות בבית משפט / באמצעות תכניות איחוד וחלוקה ללא הסכמה/בהסכמה.
חתימה על הסכמי שיתוף ורישומם בפנקסי המקרקעין.
מתן תמריצים לביצוע הליכים כאמור לעיל באמצעות תמריצים חיוביים (הטבות מס, הקלות בתכנון וכד').
למעלה מהתמריצים המתוארים לעיל, ובשים לב לעובדה כי בהליכים אלה טמונות לרובהוצאות מרובות והבהם כרוכים מאמצים כבירים, כאשר מוצע כי הרשויות המקומיות ייטלו חלק מרכזי / פעיל בקידום העניין ע"י:
מפגשי הסברה לתושבים.
מימון חלק מההליכים.
ייזום תכניות וקידומן.
בעיות ברישום – אי רישום צווי ירושה / רישום ללא זיהוי
חלק מהבעיות הנפוצות בכל הקשור להסדרת חלוקת הקרקעות וקידום התכנון בהן הוא שחלק לא זניח (ואף מהותי) מהזכויות של התושבים הערביים רשומות במרשם המקרקעין כאלה שהם בבעלותם של אנשים שאינם בין החיים, כאשר היורשים לא ממהרים (בלשון המעטה) להסדיר את הירושות ולהעביר את הזכויות רישומית על שמם, כמו כן חלק נכבד מבעלי הזכויות רשומים ללא מספרי זיהוי (נוכח קשיי זיהוי במועד הרישום הראשון / סיום הליכי ההסדר), דבר אשר מקשה על איתורם, איתור יורשיהם וחליפיהם, רישום צווי ירושה ומכר, ובכך, מקשה על קידום תכניות / הליכים בהסכמה.
יש לפעול לתמרץ אנשים להשלמת הסדרת הירושות ותיקון הרישום ע"י הוספת מספרי זיהוי באמצעות הכלים המוצעים להלן:
מפגשי הסברה לתושבים (הסברה ממקודת מטרה תלויית תרבות ושיח).
הסדר שלילי – הטלת מיסים על ירושה אשר לא נרשמה תוך תקופת הרצה מסוימת.
פעולות יזומות מטעם הרשויות למיפוי הבעיות הרישומיות בקרקעות והסדרתן בשיתוף פעולה עם תושבי המקום.
תמרוץ לחתימה על הסכמי חלוקת עיזבון לצורך צמצום בעלויות ואיחוד זכויות של היורשים (פעולה פטורה ממסים) – לדוגמא ע"י תמריצים בהליכי תכנון מקומיים.
הוכחת בעלות לצורך קבלת היתר בניה
בהתאם לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016, נדרש שמגיש הבקשה להיתר יהיה בעלים רשום או שיקבל הסכמה מבעל הזכות במקרקעין, כאשר חלק לא מבוטל מבעלי הקרקעות טרם נרשמו עקב בעיות ברישום כמבואר לעיל, קשיים פרוצדוראליים וכו', כאשר בפועל הם זכאים להירשם כבעלים. מוצע לבצע תיקון לאותם תקנות אשר "ירכך" את הדרישה לקבלת היתר בניה, וזאת למשל ע"י הוכחת בעלות ע"י פסק דין, או מסמכי הוכחת בעלות / זיקה למקרקעין, תוך שמירה על האינטרס העומד ביסוד הדרישה להוכחת בעלות באמצעות נסח טאבו רשמי.
קידום תשריטי חלוקה
אחד החסמים בפני בעלי הזכויות השונים לקבלת היתר בניה הינו היעדר תשריטי חלוקה תכנוניים, כאשר מוצע שהרשויות ייטלו חלק בקידום תשריטי חלוקה וזאת ביחד עם התושבים, לרבות על ידי מימון ההליך, מפגשי הסברה לתושבים וכו' – פתרון זה מצריך תקצוב מטעם הרשויות הרלוונטיות, שכן אין המדובר בהליך פשוט או סמלי, אלא בעבודה מאומצת המקבעת "תנאי יסוד בסיסיים" לשם התקדמות לעבר היתרי בניה
שיתוף ציבור
יש מקום לחזק את הפרקטיקה וערכי שיתוף הציבור בכל הקשור לקידום תכניות בישראל ובפרט בקרב האוכלוסיה הערבית, ובפרט בתכניות ותמ"ליות וזאת לאור ההליך הזריז של הותמ"ל, ולאור האפשרויות המצומצמות ביותר לתקיפת התכניות, יש מקום להקדיש הרבה יותר מחשבה וזמן להליך של שיתוף ציבור פורה ומוצלח, ובמיוחד לבעיות והצרכים המיוחדים של הישובים הערביים במדינה ע"י שיתוף כלל האוכלוסיות (נשים, צעירים וכו'), שולחנות עגולים, סקרים וכיו"ב, דבר אם ייעשה בצורה נכונה, סביר להניח שייתר מחלוקות ויצמצם פגיעה בתושבים ויוביל לתוצר תכנוני צודק ונכון יותר.
צוות תכנון
צוותי התכנון אשר משובצים לרוב בתכניות אשר מקודמות בחברה הערבית הם מקרב המגזר היהודי, אשר לא בקיאים ולא מכירים מספיק את הבעיות ומאפיינים הייחודיים של המגזר הערבי למשל אופי החיים, צרכי היישוב, פערי שפה ותרבות וכו'.
יש לפעול לשיבוץ צוות של יועצים/מתכננים מהחברה הערבית לתכניות המקודמות בחברה הערבית, ואשר מכירים את החברה, אופי החיים, שפה וכו'.
כמו כן, מוצע לפעול באופן יזום לקידום בעלי מקצועות ושיבוצם בגופי התכנון השונים, דבר אשר אמור לסייע בקידום תכניות במגזר הערבי, כאשר ודעות התכנון במדרגים השונים סובלים ממחסור מייצוג הולם של ערבים.
קרקעות מדינה והפרשות לצרכי ציבור
בחלק נכבד מהקרקעות בישובים הערביים, המדינה מחזיקה כבעלים (באמצעות רמ"י, רשות הפיתוח וכד') בבעלות משותפת ביחד עם התושבים מהחברה הערבית, דבר המקשה לעיתים להגעה להסכמות עם המדינה בעניין חלוקת הקרקע, פירוק השיתוף, קבלת היתרי בניה וכו' (בשל נהלים בירוקרטיים וקשיי תקשורת תלוית תרבות והקשר מול זרועות המדינה)
בעיה נוספת היא בעת קידום תכניות של איחוד וחלוקה ללא הסכמה, כאשר ההפרשות לצרכי ציבור נעשית בצורה שווה בין המדינה ובין בעלי הזכויות הפרטיים, כאשר קרקעות המדינה התקבלו לידיה לרוב על ידי הפקעות מהקרקעות של התושבים עצמם, בעוד שבמידה ורשות מקומית רוצה לחכור ו/או להפקיע קרקע של המדינה לצרכי ציבור הרשות מקבלת את הקרקעות בשווי כמעט אפסי. על כן מוצע:
לקדם מדיניות אשר בעת קידום תכניות איחוד וחלוקה עם הפרשות לצרכי ציבור בקרקעות שנמצאות בבעלות פרטית ובשותפות עם המדינה, שהקרקע של המדינה תופרש לצרכי ציבור ללא שתיכנס לטבלאות האיזון ביחד עם בעלי הזכויות הפרטיים כך שהשווי שלה יהיה אפס לצורך איזון.
לעודד את התושבים והמדינה לבצע עסקאות חליפין עם המדינה, ולרכז את זכויות המדינה בחלקות נפרדות, כאשר יש לפעול לתיקון חקיקה ולפטור את עסקאות החליפין עם המדינה ממסים (ומתן תמריצים נוספים לעידוד האמור).
